北京市老舊小區改造相關政策匯總 鼓勵“物業服務+養老服務”

北京市“十四五”時期老舊小區改造發展目標

全面有序推進市屬老舊小區改造

到“十四五”期末，力爭基本完成市屬需改造老舊小區的改造任務，重點推進需抗震加固和節能改造小區的改造任務，提高小區建筑綠色化水平和安全水平。結合居民意愿，協調推進其他老舊小區的環境整治提升，完善社區配套服務功能，切實提升社區多樣性、便利性服務水平。

支持配合中央單位在京老舊小區改造

加強協調配合，到“十四五”期末，力爭基本完成中央單位在京老舊小區改造任務。

重點推進首都功能核心區老舊小區改造

加大核心區老舊小區改造力度，與“疏整促”、城市更新等工作相結合，建立物業管理長效機制。

加快推進危樓、簡易樓改造工作

分類制定危樓、簡易樓改造實施方案。對符合規劃要求的危樓，可通過改建的方式進行改造，改建資金在政府支持下由產權單位、居民、社會組織等多主體籌集。對不符合規劃要求，位于重點地區和歷史文化街區內的簡易樓，鼓勵居民外遷騰退，改善居住條件

提高規劃設計和適老化改造水平

注重規劃引領，精細設計。加強老舊小區規劃風貌管控，落實北京城市總體規劃、分區規劃、核心區控規等規劃中關于城市風貌的管控要求，注重改造與歷史文化名城保護相結合。貫徹綠色發展理念，以簡約適度、綠色低碳的方式，推進社區整治和人居環境建設。注重適老化改造，推進建設適老化及無障礙公共環境，支持有條件的老樓加裝電梯，探索利用市場化機制，引入第三方機構建設運營養老服務設施，鼓勵專業企業根據居民需求參與居家適老化改造，鼓勵“物業服務+養老服務”，提升老年人居住及生活便利性。

相關政策

重點內容

加大財政支持力度

市、區政府統籌一般公共預算、政府性基金、政府債券等渠道落實改造資金。完善財政資金直補方式，對有條件的市、區屬平臺公司，做好統籌協調工作，鼓勵將政府資金以合理合規方式注入改造項目用作項目資本金，發揮政府財政資金的撬動作用，帶動社會資金投入。

建立資金多方共擔機制

探索構建政府與居民、社會力量合理共擔改造資金的工作機制。政府重點對基礎類改造給予補助資金支持，居民和產權單位履行出資責任，負擔部分改造資金。統籌存量資源利用，激發市場活力，吸引社會資本參與老舊小區改造。加快形成政府、居民、產權單位、企業等多方共擔的改造資金籌措機制。研究制定住房公積金和住宅專項維修資金支持政策。

落實稅費減免政策

落實老舊小區改造稅費減免指引。明確對社會資本參與養老、托育、家政等服務的機構所得服務收入，免征增值稅；企業所得稅減按90%計入收入所得，可通過申報直接享受稅收優惠政策。

加強金融支持力度

鼓勵國開行等開發性銀行、政策性銀行、商業銀行等金融機構在政策允許范圍內給予長期低息貸款支持。利用商業銀行機制靈活特點，創新金融產品，為老舊小區改造實施主體及居民消費升級提供資金支持。鼓勵金融機構通過市場化方式設立或參與投資老舊小區改造等城市更新基金。支持社會資本開展類REITs、ABS等企業資產證券化業務。

完善規劃土地支持政策

利用現狀房屋補充社區綜合服務設施或其他配套設施的，在確保結構安全、消防安全的基礎上，可臨時改變建筑使用功能，暫不改變規劃性質、土地權屬。對于基本公共服務設施嚴重缺失、改造條件確有困難的，適當放寬建筑密度、容積率等規劃管控要求。

優化規劃建設程序

明確適用于老舊小區改造的規劃審批、施工圖審查程序。針對不涉及新增用地、新增限額以上的改造項目，免予辦理相關手續。明確老舊小區改造中社會投資簡易低風險工程的建設流程。鼓勵招標模式創新，老舊小區改造項目可以采取“投資+施工總承包+運營”一體化招標。根據實際情況，對多個分散的老舊小區改造項目進行打包招標。鼓勵采取工程總承包（EPC）方式開展改造。簡化老舊小區改造項目招標啟動條件和辦理流程，縮短招標時間。推進老舊小區改造項目全流程在線審批。

加強工程質量安全監管

加強工程管理與統籌協調，落實參建各方主體責任，落實安全文明施工各項措施，倡導綠色施工，完善疫情防控管理制度。街道（鄉鎮）和市區有關部門加強事中、事后監管，確保改造工程質量安全。

建立規范化、市場化的物業管理機制

改造實施前，小區業主委員會或物業管理委員會通過居民議事協商平臺，加強政策宣傳解讀，培養居民家園意識與“受益付費”意識，組織居民因地制宜確定物業管理模式，就物業服務標準、收費標準達成一致意見，簽訂物業服務協議。支持通過“先嘗后買”方式引入規范化物業服務，做好保潔、安保、公共空間與綠化維護等基本項目物業服務。建立健全改造后老舊小區住宅專項維修資金管理制度。

主要舉措

具體做法

（一）

“平臺+專業公司”模式統籌推進

1.鼓勵社會資本參與老舊小區改造，推動市、區屬國有企業通過“區企合作”“平臺+專業企業”模式參與改造實施。

2.發揮平臺統籌利用存量資源和融資功能，堅持在“微利可持續”原則下，按照基礎類、完善類和提升類改造內容分類，引入社會資本參與養老、托育、家政、便民等配套設施新建補建，融合城市更新，推動市場化改造。

3.具備條件的項目，采取“物業+”“投資+設計+施工+運營”等模式實施。

（二）

制定老舊小區改造技術導則

制定和出臺北京市老舊小區改造技術導則。從評估、方案設計、改造、驗收、長效機制建設等方面明確工作流程，按照基礎類、完善類和提升類分類標準，細化具體改造內容和標準。

（三）

推進老舊小區適老化改造

出臺《關于老舊小區綜合整治實施適老化改造和無障礙環境建設的指導意見》。加強適老化改造設計管理，突出加裝電梯、公共環境適老化改造和無障礙環境建設等重點任務，統籌養老、助殘等相關政策，鼓勵“物業服務+養老服務”。

（四）

完善資金分攤規則

研究制定基礎類、完善類、提升類三種類型的資金分攤方案?；A類改造，政府補貼為主；完善類改造，多方主體合理共擔，政府獎勵；提升類改造鼓勵社會資本參與。

（五）

完善財政補助資金管理辦法

出臺財政補助資金管理辦法。規范和加強老舊小區改造補助資金使用管理，明確補助資金支持范圍，加強資金下達和使用的監督管理，提高資金使用效率。

（六）

個人提取住房公積金用于老舊小區改造

完善住房公積金支持老舊小區改造的相關政策措施。明確個人提取住房公積金和申請公積金貸款用于老舊小區改造的相關政策和辦事流程。

（七）

存量資源整合利用

1.業主共有資源由業主共同決定使用用途。

2.區屬行政事業單位所屬配套設施及區屬國有企業通過劃撥方式取得的小區配套用房或區域性服務設施，可將使用權或一定期限的經營收益作為區政府老舊小區改造投入的回報。

3.市、區屬國有企業通過出讓方式取得的配套用房及產權屬于個人、民營企業和其他單位的配套用房，需恢復原規劃用途或按居民實際需要使用。

（八）

優化審批流程

1.加強改造方案規劃設計審查，對技術指標一次性提出審查意見，提高設計精細化水平。

2.簡化立項用地規劃許可。不涉及土地權屬變化，或不涉及規劃條件調整的項目，無需辦理用地規劃許可。精簡工程建設許可和施工許可辦事程序。

3.對通過事中事后監管能夠糾正且不會產生嚴重后果的行政審批事項，全面推行“告知承諾”制度，建立“告知承諾”清單，改造完成后開展聯合竣工驗收。

（九）

完善工程建設管理相關配套措施

1.出臺優化工程招投標指導意見，切實優化招投標工作程序，加強招標工作指引。

2.出臺《老舊小區綜合整治管線統籌工作手冊》。

（十）

推進中央單位在京老舊小區綜合整治

1.依托首都規劃建設委員會工作機制，完善老舊小區綜合整治央地聯席會議制度，加強中央對口單位與市級相關部門的溝通聯系，加強央地協同。

2.針對央企在京老舊小區確定產權、土地、“三供一業”移交細則與移交標準，堅持先改造后移交。